Карантин як форс-мажор
за договорами оренди в Україні

Пандемія COVID-19 і запровадження в Україні карантину внесли корективи в договірні відносини між резидентами України. Нестандартні обставини особливо позначилися на договорах оренди. Багато офісів спорожніли або навіть закрилися з різних причин. Серед них – фінансові проблеми, складнощі з транспортуванням для співробітників, переведення їх на дистанційний режим роботи, масові відпустки або навіть звільнення, а також нормативні обмеження і заборони на здійснення певних видів господарської діяльності для роботодавця.

Природно, що в таких умовах перед багатьма орендарями постає питання: чи можуть вони на період карантину не платити орендну плату взагалі або платити її не в повному розмірі?

Ця проблема не є унікальною для українського ринку і в багатьох юрисдикціях саме щодо орендарів прийняті спеціальні норми, що дозволяють їм пережити складні часи. Яка ж ситуація в Україні?
Станом на зараз жодних спеціальних «карантинних» послаблень, канікул, відстрочок тощо для договорів оренди не передбачено. Є законопроекти в цій частині для оплати оренди житла і житлово-комунальних послуг (№3255 і №3225), але для комерційної нерухомості змін поки не передбачається, і чинні правила залишаються в силі. Так, наприклад, стаття 762 Цивільного кодексу України дозволяє орендарю вимагати зменшення орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість використання орендованого майна істотно зменшилася. Вона також звільняє орендаря від орендної плати за весь час, протягом якого майно не могло бути ним використано через незалежні від нього обставини. Щоб скористатися цими можливостями, орендарю необхідно підтвердити часткову або повну неможливість використовувати орендоване майно з причин від нього незалежних. Як правило, це питання регулюється положеннями договору оренди про форс-мажор. Але що робити, якщо ситуація з карантином прямо договором не передбачена?

У такому випадку потрібно перевірити, чи можна заявляти про настання форс-мажорних обставин на основі українського права. Така можливість з'явилася в результаті нещодавно прийнятих «антивірусних» законів і постанов Кабміну:

11.03.2020 Кабмін прийняв постанову №211, якою встановив карантин до 03.04.2020;

16.03.2020 Кабмін прийняв постанову №215, якою вніс зміни до постанови №211 і, серед іншого, заборонив з 17.03.2020 до 03.04.2020 (1) проведення всіх масових заходів за участю понад 10 осіб і (2) роботу суб'єктів господарювання, яка передбачає прийом відвідувачів;

Законом № 530-IX від 17.03.2020 встановлений Кабміном карантин віднесено до обставин форс-мажору (перелічених у статті 14-1 Закону «Про торгово-промислові палати»);

25.03.2020 Кабмін знову змінив постанову №211, продовжив карантин до 24.04.2020 і уточнив свою заборону, описану вище.

В результаті цих змін прийняті урядом карантинні заходи можуть бути кваліфіковані як форс-мажорні обставини, які спричинили неможливість використовувати орендовані приміщення, що можна підтвердити відповідним сертифікатом ТПП.

Однак далеко не кожен орендар зможе послатися на карантин для зменшення орендної плати, і далеко не кожен зможе отримати підтвердження ТПП про форс-мажорні обставини.
«Тест» в цьому випадку дуже простий: чи спричинили запроваджені Кабміном обмеження або заборони неможливість використовувати орендовані приміщення? Щоб відповісти на це питання, потрібно розібратися з самими обмеженнями і заборонами. Станом на 26.03.2020, на період карантину (до 24.04.2020) Кабмін заборонив:

  1. Проведення всіх масових (культурних, розважальних, спортивних, соціальних, релігійних, рекламних та інших) заходів, в яких беруть участь понад 10 осіб, крім заходів, необхідних для забезпечення роботи органів державної влади і місцевого самоврядування
  2. Роботу суб'єктів господарювання, яка передбачає прийом відвідувачів, зокрема, закладів громадського харчування, ТРЦ, інших закладів розважальної діяльності, фітнес-центрів, закладів культури, торговельного та побутового обслуговування населення, крім:
  • Торгівлі продуктами харчування, пальним, засобами гігієни, лікарськими засобами та виробами медичного призначення, ветеринарними препаратами, кормами, пестицидами та агрохімікатами, насінням та посадковим матеріалом, засобами зв'язку;
  • Здійснення банківської та страхової діяльності, а також медичної практики, ветеринарної практики, діяльності автозаправних комплексів, діяльності з технічного обслуговування і ремонту транспортних засобів, технічного обслуговування реєстраторів розрахункових операцій, діяльності з ремонту комп'ютерів, побутових виробів і предметів особистого вжитку, об'єктів поштового зв'язку;
  • Торговельної діяльності та діяльності з надання послуг громадського харчування з застосуванням адресної доставки замовлень.

Застосування всіх винятків обумовлено забезпеченням відповідного персоналу засобами індивідуального захисту, а також дотриманням відповідних санітарних і протиепідемічних заходів.
Якщо господарська діяльність орендаря не відноситься до описаних вище винятків, але передбачає прийом відвідувачів, або він орендував приміщення для проведення масового заходу, то такий орендар може звертатися до ТПП із заявою про засвідчення форс-мажорних обставин і повідомляти орендодавцеві про їх настання. А далі орендар може вимагати:

зменшення орендної плати або навіть звільнення від сплати орендної плати на період карантинних заходів, які спричинили часткову або повну неможливість використовувати орендовані приміщення (в порядку ст. 762 ЦК України);

звільнення його від відповідальності за невиконання договору.
Якщо у вас є питання щодо форс-мажору та його впливу на чинні угоди, звертайтеся:

Контакти:
Олена Перепелинська, партнер
+38 044 391 38 53, Olena.Perepelynska@integrites.com
Маєте коментарі? Поділіться своїми думками!
comments powered by HyperComments
Олена Перепелинська
Маєте запитання?
Партнер
Звертайтеся до INTEGRITES Help Desk
Форс-мажор та його вплив на чинні угоди \ вирішення спорів
Ілля Ткачук
Умови праці \ дистанційна робота \ імміграційні питання \ інші запити з трудового права
Вікторія Фоменко
Партнер
Податкові канікули та інші нововведення під час карантину
Олександр Оніщенко
Судочинство \ обмеження господарської діяльності в умовах карантину \ вирішення спорів
Партнер
Партнер
Made on
Tilda